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Podemos ayudarte a elaborar un plan de marketing para tu vivienda que te ayudará a aumentar las posibilidades de vender al mejor precio en el menor tiempo posible.

Elabora un plan de marketing

Gran parte del trabajo del asesor tiene lugar entre bambalinas, es en silencio y fundamental. Publicitar tu vivienda implica una serie de esfuerzos de divulgación, incluyendo planificar, promover y concertar jornadas de puertas abiertas, mantener el contacto con los asistentes a las jornadas, conversar con quienes respondan a tus anuncios y publicar fotos y recorridos virtuales en la web. También es parte del proceso que haga las veces de guía y confidente.

Una venta puede implicar una gran variedad de estrategias de marketing; tu asesor elaborará un plan personalizado para tu casa, que te ayudará a diferenciarla entre las demás de tu mercado y a atraer compradores. Una vez hayas publicado tu anuncio, es probable que tu vivienda entre en el Servicio de Listado Múltiple (SLM) de century21.com y sea enviada a más de 500 páginas inmobiliarias, tanto nacionales como locales, que es donde la mayoría de los compradores inician la búsqueda de una nueva casa.

CONSEJO: El plan de marketing te ayudará a vender la casa al mejor precio en el menor tiempo posible. Sigue leyendo para ver cómo pueden ayudarte con él los asesores de CENTURY 21^®.

Sigue estos 10 consejos para darle un valor añadido a tu casa y aumentar las posibilidades de venderla.

El Top 10: Consejos para darle un valor añadido a tu vivienda

1. Limpia, organiza y neutraliza tu espacio: Haz limpieza en casa para que parezca más grande y limpia. El comprador necesita poder imaginarse sus pertenencias en la casa, así que trata de no utilizar colores muy llamativos ni demasiados efectos personales.

2. El césped, verde: Tu césped ha de estar en buen estado. Si el césped es poco uniforme, esto perjudicará a la apariencia general de la casa. En una ferretería encontrarás los productos necesarios para replantar las zonas menos saludables.

3. Aísla para ahorrar energía: La forma más económica de aumentar la energía de tu casa es aislarla, lo cual puede reducir los costes de calefacción y refrigeración en más de un 25 %.

4. Renueva los aparatos de cocina: La cocina es la primera habitación que suele querer visitar un comprador. Una cocina actualizada puede ayudarte a vender la casa. No hace falta remodelar de arriba a abajo. Basta con actualizar algunos electrodomésticos, cambiar las puertas de los armarios y reemplazar algunos tornillos para modernizar la cocina a un precio relativamente bajo.

5. Cambia los accesorios del baño: Un pequeño cambio en el baño puede marcar una gran diferencia. Basta con cambiar algunos componentes básicos como el lavabo y el grifo para modernizar un baño anticuado.

6. Pon una valla: En la venta de una vivienda, la valla le da un valor añadido a la casa en general. Un comprador que tenga hijos o mascotas agradecerá la intimidad y seguridad que le ofrece un patio cercado.

7. Arregla los desagües: Para proteger tu casa ante daños por inundación, es fundamental tener unos desagües limpios.

8. Ilumina el exterior: Una forma fácil y económica de aumentar el espacio exterior de tu vivienda es añadirle iluminación. Hace que parezca más seguro y atractivo.

9. Almacena y organiza: Tener amplio espacio de almacenamiento es un plus, sobre todo en garajes y armarios. Unos armarios ordenados ayudan a tener organizada tu ropa y a ahorrar espacio.
10. Ordena el sótano: En vez de añadir otra habitación, es más económico remodelar el sótano. Esto hace aumentar el valor y el espacio útil disponible.

La decisión más importante del proceso es ponerle el precio correcto a tu casa. Aprende a analizar las tendencias del mercado y a fijar el precio adecuado para tu casa.

Fija el precio adecuado para tu casa

Fijar el precio de venta es un paso clave del plan de marketing. Si fijas un precio muy bajo, perderás posibles beneficios. Si fijas un precio muy alto, algunos compradores se irán a otro lado.

Para averiguar cuál es el mejor precio de venta, revisa los precios de viviendas parecidas que se hayan vendido recientemente en la zona, evalúa la competencia y analiza las tendencias de mercado. Los profesionales de ventas de CENTURY 21^® tienen fácil acceso a esta información, y pueden ayudarte a hacerte una idea general y determinar cuál es el precio de venta adecuado.

También viene bien hablar con el asesor sobre otros términos y condiciones que pueden ir incluidos en la venta de una casa para que sea más atractiva para posibles compradores. Por ejemplo, el propietario puede ofrecerse a costear parcial o totalmente una gran reparación (como por ejemplo el tejado) para que la oferta sea más atractiva para el comprador cualificado. Otra herramienta útil de marketing es la garantía inmobiliaria, como por ejemplo el Plan de protección del hogar de CENTURY 21, que te protege en caso de que falle algún aparato o elemento cubierto tras el cierre de la venta. Las garantías inmobiliarias son una manera relativamente económica de añadir valor a la propiedad del vendedor.

Otros factores a tener en cuenta:

• El mercado inmobiliario es local. Tu asesor de CENTURY 21^® te explicará los factores relevantes del mercado, incluyendo qué se está vendiendo, qué no, y por qué. Esta información es crítica a la hora de fijar un precio y unos términos óptimos.
• Si tu vivienda se encuentra en una zona atractiva, podrás conseguir un precio mayor que por la misma casa en otra zona menos atractiva.
• Si la vivienda cuenta con una serie de servicios actualmente populares en el mercado, esto la hará subir de precio. Tu asesor de CENTURY 21 te ayudará a identificar las tendencias principales.
• Una casa que haya recibido un mejor mantenimiento y «tenga mejor pinta» siempre se venderá por una cantidad mayor que una en la que hayan ido retrasado el mantenimiento y necesite reformas.
• Los compradores esperan que todo funcione. Es un factor de confianza importante, y vale la pena dedicarle tiempo y dinero a esas reparaciones básicas.
• Los mercados van cambiando en función del momento y la ubicación. Cuando bajan los tipos de interés y crece la base laboral de la zona, es momento de vender. Pero cuando la economía se ralentiza y crecen los tipos de interés de las hipotecas, también se venden casas. La clave está en ser realista para sacar el máximo provecho que permitan las condiciones del mercado.

CONSEJO: Una evaluación escrita formal puede venirte bien si tu propiedad es única o recientemente no ha habido mucha actividad en tu zona. También es útil cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo con el precio, o hay otras circunstancias que obstaculizan el ponerle valor de mercado a tu casa.

Los compradores potenciales han de sentirse como en casa desde que entren por la puerta. Ponlo todo a punto. ¡Y que comience el espectáculo!

Empieza con una buena limpieza, elimina objetos innecesarios, guarda los adornos y dale una capa fresca de pintura de un color neutro para dar luz a las habitaciones. Ah, y recoge el patio. Tu asesor inmobiliario de CENTURY 21^® puede darte un sinfín de consejos para potenciar el atractivo de tu casa e impresionar a los compradores potenciales una vez dentro.

He aquí un par de consejos básicos:

• Si el tiempo lo permite, abre las ventanas (pero ciérralas si entra muy ruido de fuera). Si hace frío como para que sea necesario llevar jersey, enciende la calefacción. La temperatura de dentro ha de darle al comprador la comodidad y una razón de más para quedarse a mirar, ¡sobre todo en días muy fríos o calurosos!
• Enciende la chimenea, haz galletas de chocolate en el horno o enciende una vela de aromaterapia ligeramente aromada, de lavanda, por ejemplo, para crear un ambiente tranquilo.
• Abre todas las cortinas para que entre la luz. Si alguna de las ventanas da a algo indeseable o tiene poca visibilidad, baja un poco las persianas.
• Enciende todas las luces de la casa, incluyendo las lámparas y las luces de los armarios. Ilumina las habitaciones que tengan pocas ventanas poniendo focos en el suelo, detrás de los muebles.
• Pon música ambiental de fondo.

Deja el coche fuera y deja que les guíe tu asesor inmobiliario: hay compradores que se sienten más cómodos, y menos presionados, si los propietarios no están presentes.

CONSEJO: Con un plan de protección del hogar, tu vivienda será más atractiva. Este seguro te protege, como vendedor, ante el pago de costes de reparaciones o sustituciones durante el período de compraventa. También protege al comprador en su primer año como propietario.

Una negociación exitosa requiere de ciertas habilidades y técnicas adquiridas para conseguir los resultados deseados. Tu asesor de CENTURY 21^® te ayudará a concentrarte, a ser objetivo y a no dejarte llevar por las emociones.

• Antes que nada, investiga cuál sería un precio justo.
• Respeta las prioridades de la otra parte. Por ejemplo, si el comprador necesita mudarse rápidamente, quizá esté dispuesto a pagar un porcentaje mayor de los costes de transacción y dejar pasar algunas reparaciones importantes. O quizá prefiera posponer un poco la fecha de cierre para asegurarse de que no hay gastos adicionales imprevistos.
• En cualquier caso, estate dispuesto a ceder: En una negociación provechosa, el comprador y el vendedor no tienen por qué conseguir todo lo que quieran. Sino ganar en algunos aspectos y ceder en otros.

CONSEJO: Familiarízate con el contrato inmobiliario de compraventa estándar antes de iniciar la negociación.

La financiación del vendedor es cuando el vendedor ayuda a financiar la transacción inmobiliaria. Normalmente, los vendedores recurren a esta operación cuando el comprador tiene dificultades para que le concedan un préstamo ordinario o para llegar al precio de compra.

La financiación del vendedor se diferencia de un préstamo tradicional en que el vendedor no le da efectivo al comprador para que este complete la venta, a diferencia del prestamista. En su lugar, extiende un crédito contra el precio de compra de la vivienda.

La empresa depositaria o titular prepara el papeleo necesario, una vez el comprador y el vendedor han fijado los términos. Si tú, como vendedor, te planteas recurrir a este tipo de acuerdo, es fundamental que primero evalúes detalladamente la solvencia del comprador.

La financiación del vendedor supone un beneficio fiscal para el vendedor y una forma alternativa de financiación para el comprador que no puede optar a un préstamo convencional. Como vendedor, asumes los mismos riesgos que cualquier otro prestamista: ¿Es el prestatario un buen riesgo crediticio? ¿Conservará la propiedad el suficiente valor con el paso del tiempo para el reembolso de todos los préstamos que hay en su contra?

Conviene asegurarse de la situación económica del prestatario, solicitar un seguro de riesgo para la propiedad e incluir una cláusula de vencimiento. También hay que cumplir con unos requisitos de financiación, divulgación y plazo de amortización. Repetimos, si te planteas recurrir a este tipo de transacción, es recomendable que hables con un abogado.

CONSEJO: El tipo de interés de esta clase de préstamo es negociable, pero está condicionado por las tasas del bono del tesoro y del certificado de depósito.

Una inspección es un examen visual detallado de la vivienda y de la propiedad. Muchas empresas hipotecarias insisten en llevar a cabo una inspección de la vivienda antes de conceder una hipoteca, así que realizar una inspección pre-venta te permite abordar los problemas antes de siquiera poner la casa en el mercado. Además esto disipa cualquier duda que tuvieras tú o el posible comprador sobre el estado de la casa, mejorando la velocidad, el precio y la probabilidad de la venta.

El proceso de inspección suele durar entre dos y tres horas y en él se examina la casa de arriba a abajo. Consiste en observar y, cuando proceda, utilizar los sistemas de fontanería, calefacción, aire acondicionado, electricidad y electrodomésticos, así como los componentes estructurales, como el tejado, los cimientos, el sótano, las paredes interiores y exteriores, la chimenea, las puertas y las ventanas.

Algunos vendedores deciden no arreglar todos los defectos encontrados en el informe de inspección. En su lugar, informan a los compradores de los defectos y les explican que el precio de venta se ha ajustado para que refleje el coste estimado de las reparaciones. Esa sinceridad suele reducir el tiempo de negociación, ya que los compradores tienen menos objeciones.

Además de facilitar la venta de la casa, la inspección ayuda al propietario a cumplir con la normativa estatal inmobiliaria de transparencia. Al analizar el estado de tu propiedad, es menos probable que se te pase por alto algún defecto o dato relevante del cual te puedan responsabilizar más adelante.

Una inspección exhaustiva abarca más de 1.000 elementos, de los cimientos al tejado, y suele durar unas dos o tres horas, dependiendo del tamaño de la propiedad. El informe reflejará el estado de unos 400 elementos.

CONSEJO: La inspección es para el comprador, la evaluación para los prestamistas. Los prestamistas requieren una evaluación de las propiedades antes de aprobar el préstamo para asegurarse de que la cantidad del préstamo hipotecario no es mayor al valor de la propiedad.

El cierre inmobiliario es una reunión en la que se le transfiere el pago del comprador al vendedor. Haz clic aquí para más información sobre el cierre de la venta de una casa.

Cierre inmobiliario

El cierre, acuerdo o depósito en plica, es básicamente una reunión en la que el agente de cierre (la parte que desarrolla el acuerdo) toma el dinero de los compradores, paga al propietario y se asegura de que el título del comprador quede correctamente inscrito en los registros locales junto con los derechos hipotecarios. Los agentes de cierre, las empresas titulares, los prestamistas y los abogados preparan todos los papeles. En ellos se refleja el acuerdo de venta y se permite a todas las partes de la transacción verificar sus intereses. Por ejemplo, el comprador recibirá las escrituras de la propiedad, el prestamista inscribirá los préstamos en el registro y el gobierno recaudará los impuestos sobre transferencias.

El agente de cierre revisará el acuerdo de venta para determinar qué pagos y créditos ha de recibir el propietario y qué cantidades debe el comprador. Además, el agente de cierre también se asegura de que ciertos costes de transacción están pagos (inspecciones de impuestos y títulos).

El cierre también es el momento de hacer ciertos «ajustes». Por ejemplo, imagina que has pagado impuestos con cuatro meses de antelación. En este caso, el agente de cierre te compensará el pago previo en el cierre haciendo que el comprador te pague una cantidad de dinero adicional.

También puede ser al revés. Si tienes impuestos de la propiedad retrasados, el agente de cierre deducirá la cantidad del impago de los impuestos a la cantidad que se te debe.

Vender tu casa y mudarte a una nueva plantea una serie de retos únicos. Estos consejos te ayudarán a empezar con buen pie.

Consejos para la mudanza

Te hayas mudado una o diez veces, nunca parece tarea fácil. He aquí unas pistas que esperamos que te sean de ayuda para prepararte para tu mudanza.

• Acuerda con el comprador la posesión de la vivienda y la fecha de mudanza.
• Organízate con tiempo. Empieza a ordenar tus pertenencias desde que decidas poner en venta tu casa. Tira (o regala, o vende en un mercadillo o en Internet) todo lo que no quieras llevarte.
• Haz una lista de las cosas importantes que habrás de comprar para tu nueva casa (cortinas, persianas, cortinas de la ducha, etc.) Si ya tienes estos artículos cuando te mudes, podrás asentarte más cómodamente desde el principio.

Empieza a hacer la maleta y a embalar con tiempo. Mete en cajas todo lo que ya sabes que no te hará falta antes de la mudanza.

CONSEJO: Agrupa los artículos similares y ponle nombre a cada caja. Esto hace que sea mucho más fácil encontrar algo si resulta que lo necesitas antes de la mudanza, y mucho más sencillo después de la mudanza. Deshacer cajas y maletas suele ser un proceso gradual. Este sencillo paso te ayudará a encontrar las cosas que necesitas cuando las necesites.